Rigide regler spænder ben for transformation – her kan der lempes

Ufleksible regler i bygningsreglementet for transformationsprojekter har umuliggjort ombygning af 24.000 kvadratmeter stor kontorbygning til boliger. I stedet står den nu sandsynligvis til nedrivning. Partner i Over Byen Arkitekter Martin A. Dahlerup håber på en lempelse af reglerne i det kommende bygningsreglement.

Sammen med en bygningsejer har Over Byen Arkitekter arbejdet på at transformere en cirka 24.000 kvadratmeter stor kontorejendom i Københavns Sydhavn til boliger. Men rigide regler i bygningsreglementet for især dagslyskrav – men også i forhold til krav til udefrakommende lyd – i forbindelse med transformationsprojekter betyder, at det store projekt forventeligt må droppes.

"Det er brandærgerligt for alle, at en så markant ejendom ikke kan transformeres til boliger på grund af ufleksible regler i bygningsreglementet." Martin A. Dahlerup, partner i Over Byen Arkitekter

I stedet står ejendommen fra 1990 – bestående af fire 5-etagers bygninger i Y-form med en coated spejlglasfade – sandsynligvis til nedrivning.

Det ærgrer arkitekt MAA og byggeøkonom Martin A. Dahlerup, der er partner i Over Byen Arkitekter:

”Det er brandærgerligt for alle, at en så markant ejendom ikke kan transformeres til boliger på grund af ufleksible regler i bygningsreglementet. Særligt København har som bekendt hårdt brug for flere boliger. Desuden taler projektet ind i en tid, hvor vi i dag som branche – og som samfund generelt – har fået meget mere fokus på transformation i stedet for nybyggeri.”

Benspænd

Danske Arkitektvirksomheder har bedt Martin A. Dahlerup om at pege på konkrete udfordringer i det gældende bygningsreglement i forbindelse med Social- og Boligstyrelsens igangværende arbejde med at revidere BR18. Det flerårige arbejde med vigtige input fra aktører på tværs af byggebranchen skal blandt andet – i langt større skala – bane vej for renovering og transformation af eksisterende bygninger til andre anvendelsesformål.

”Generelt oplever vi benspænd i forvaltningen af transformationsprojekter, fordi bygningsreglementet ofte bliver overfortolket. Det fører til skærpede krav på grund af usikkerheder i transformationsdelen,” siger Martin A. Dahlerup.

”Ser vi for eksempel på dagslyskrav, er der to beregningsmodeller i bygningsreglementet. Som rådgiver kan man frit vælge mellem de to modeller, men forvaltningen vil alligevel have, at vi bruger begge modeller for at sikre, at lyskravene bliver opfyldt. Man kan derfor med rette mene, at et skærpet krav som dette ikke ligefrem er med til at fremme transformation.”

Efterlyser lempelser – og et nyt sprog 

Ligesom hvidbogen til en ny national arkitekturpolitik har et tydeligt fokus på at genanvende og transformere langt mere for at reducere byggeriets klimabelastning og ressourceforbrug markant, arbejdes der målrettet på at gøre det kommende bygningsreglement mere bæredygtigt. Det skal blandt andet ske ved at lempe reglerne, så der ikke på alle områder stilles samme strenge krav til renovering og transformation af eksisterende bygninger som til nybyggeri.

"Sproget for nybyggeri præger det nuværende bygningsreglement, men vi har brug for et nyt, fælles sprog for at italesætte kvaliteterne i det eksisterende byggeri." Martin A. Dahlerup, partner i Over Byen Arkitekter

Ligesom Bjørn Mogensen, markedschef for Transformation og Renovering i Sweco, i artiklen ”Sweco-chef: Nyt bygningsreglement bør skelne mellem nybyggeri og transformation” efterlyser et mere enkelt, fleksibelt, tidssvarende, helhedsorienteret og bæredygtigt bygningsreglement, understreger Martin A. Dahlerup hos Over Byen Arkitekter, at det kræver lempelser inden for transformationsområdet, hvis den grønne omstilling for alvor skal accelereres i det byggede miljø:

”Sproget for nybyggeri præger det nuværende bygningsreglement, men vi har brug for et nyt, fælles sprog for at italesætte kvaliteterne i det eksisterende byggeri – og dermed fremme rammevilkårene for transformationsdelen, hvor bedre muligheder for især ombygning fra erhverv til boliger er det langt største og vigtigste område.”

Hindringer og løsningsforslag

Martin A. Dahlerup kommer her ind på konkrete barrierer i forbindelse med transformationsprojekter – og kommer samtidigt med løsningsforslag.

Han tager udgangspunkt i den nævnte sag med kontorejendommen i Københavns Sydhavn, hvor især bygningsreglementets krav til dagslys har umuliggjort ombygningen til boliger, når økonomi og ressourceforbrug også skal indtænkes.

”Når vi taler om sekundære funktioner som hindring for den primære anvendelse, er dagslyskrav et godt eksempel på dette. For krav til dagslyskrav definerer lyse rums brugbarhed og efterlader resten af bygningen i noget, man ikke rigtigt vil tage hensyn til.”

”I Sydhavns-casen og boligsammenhæng skal boligrum naturligvis opfylde dagslyskrav i boligrummene – altså køkken, værelser og rum til ophold. Problemet er dog, at vi i transformationsprojekter med dybe bygningskroppe får uforholdsmæssigt meget mørkeareal inde midt i bygningen. Og det er i praksis vanskeligt at arbejde med. Spørgsmålet har været: Kan mørkearealerne for eksempel anvendes til depoter, cykelparkering eller noget helt tredje, som ikke belaster byggeretter?”

"Vi har talrige eksempler på transformationsprojekter til boliger, for eksempel ungdomsboliger, som er faldet til jorden, fordi casen ganske enkelt ikke hænger sammen." Martin A. Dahlerup, partner i Over Byen Arkitekter

Løsningsforslag:

”I forhold til dagslyskrav skal man kunne få fradrag i bebyggelsesprocenten for mørkerum, så de kan anvendes til depoter, cykelparkering, vaskeri, fitnessrum og lignende. Det kan være i retning af de fradragsregler, der er for skure og småbygninger ude i terrænet. Her kan man få fradrag på op til 20 kvadratmeter per lejlighed.”

”På samme måde er det værd at undersøge, om man for eksempel skal kunne få fradrag, så kvadratmeterne ikke tæller med i byggeretter til fællesskabende funktioner, som ikke nødvendigvis skal leve op til dagslysforhold, der gælder for transformationssager. Det kunne være en hjemmebiograf, et træningsområde eller noget helt tredje.”

”Vi har talrige eksempler på transformationsprojekter til boliger, for eksempel ungdomsboliger, som er faldet til jorden, fordi casen ganske enkelt ikke hænger sammen, fordi den er blevet for svær og dårlig på grund af store, ubrugelige mørkeområder dybt inde i bygningens kerne. Vi skal med andre ord være bedre til at acceptere, at vi har nogle uhensigtsmæssigheder i hele transformationstankegangen.”

”Sydhavns-projektet er også stødt på udfordringer med udefrakommende lyd, fordi altaner er blevet umuliggjort af vejstøj – trods andre gode muligheder for primært udeophold,” siger Martin A. Dahlerup.

Bygningsreglement og forvaltningspraksis 

Han vurderer, at godt halvdelen af Over Byen Arkitekters sager, hvor der er særlige udfordringer i transformationsprojekter, er inden for det kommunalpolitiske rum, altså hvad angår retningslinjer i kommuneplaner og lokalplaner.

De resterende sager har mere direkte tilknytning til bygningsreglementet, selvom der i sagens natur er overlap.

”Det er selvfølgeligt vigtigt, at bygningsreglementet og forvaltningspraksis altid flugter med hinanden og afspejler virkeligheden og giver reelle muligheder for transformationsprojekter. Det er der brug for som led i den grønne omstilling, hvor byggeriet spiller en væsentlig rolle.”

”Ved nybyggeri er den fysiske geometri mulig at tilpasse, når bygningsreglementet er givet. Ved transformation er den fysiske geometri givet, og bygningsreglementet skal være muligt at tilpasse,” pointerer Martin A. Dahlerup. 

Læs også ”Et bedre bygningsreglement er afgørende for os”

Læs også ”Der skal ryddes op i certificeringsordningen”