Ønske: Nyt reglement skal også tilpasses småhuse

Strenge krav til småhuseprojekter i forbindelse med ombygning og transformation spænder ben for private boligejere, der ønsker at optimere deres bolig. Arkitekt og partner Thomas Hjort efterlyser, at småhuse ikke nødvendigvis skal vurderes efter samme omfattende regler som storbyggeri.

”Det er helt skævt og upassende, at vi i dag har et bygningsreglement, der på en række områder i forbindelse med renoverings- og transformationsprojekter stiller samme omfattende krav til private boligejere af småhuse som til store byggerier med høj kompleksitet.”

Det siger arkitekt MAA Thomas Hjort, der er stiftende partner i m4 Arkitekter.

”De strenge krav til småhuseprojekter medfører, at små, private bygherrer som du og jeg ofte undlader at gå videre med professionel rådgivning og fravælger derfor ad denne vej at transformere og/eller optimere boligen, fordi det overrasker mange, hvor tungt, besværligt og ressourcekrævende selv et relativt begrænset projekt i praksis kan vise sig at blive.”

”Resultatet bliver derfor i sidste ende, at der kun gennemføres et begrænset antal renoverings- og/eller transformationsprojekter uden professionel rådgivning, når vi taler om private boligejere. Eller slet ingen projekter. Tiden må vise, hvordan det påvirker kvaliteten på sigt,” siger Thomas Hjort.

"Strenge krav til småhuseprojekter medfører, at små, private bygherrer som du og jeg ofte undlader at gå videre med professionel rådgivning og fravælger derfor ad denne vej at transformere og/eller optimere boligen." Thomas Hjort, stiftende partner i m4 Arkitekter

Han efterlyser et bygningsreglement, hvor småhuse er frataget i visse paragraffer som før i tiden, ligesom han fremhæver, at bygningsreglementet i dag har fokus på betonbyggeri og etagebyggeri, hvilket rammer småhuse, fordi de ofte er bygget på en anden måde.

Daglige benspænd

Danske Arkitektvirksomheder har sat Thomas Hjort i stævne for at få kastet lys over, hvad der konkret spænder ben for renoverings- og transformationsprojekter – og ikke mindst for at få forslag til, hvordan vi kan få sat gang i de mange renoveringer og transformationer, der er behov for. 

Forslagene skal spilles ind i det arbejde med at revidere bygningsreglementet BR18, som Social- og Boligstyrelsen har sat i gang, hvor et centralt mål med arbejdet er at få banet vej for renovering og transformation af eksisterende bygninger i en helt anden skala end i dag.

Ligesom Martin A. Dahlerup, partner i Over Byen Arkitekter, og Bjørn Mogensen, markedschef for Transformation og Renovering i Sweco, efterlyser Thomas Hjort et mere enkelt, fleksibelt, tidssvarende, helhedsorienteret og bæredygtigt bygningsreglement.

Men i modsætning til Sweco og Over Byen Arkitekter, som begge stort set udelukkende arbejder med store eller større professionelle bygherrer, er en væsentlig del af m4 Arkitekters kunder private boligejere.

"Vi ser derfor meget gerne, at der i forbindelse med det kommende bygningsreglement i visse krav til småhuseprojekter differentieres fra langt mere omfattende projekter i større skala." Thomas Hjort, stiftende partner i m4 Arkitekter

”Sammen med de private boligejere mærker vi dagligt benspænd i bygningsreglementet. Det skyldes, at BR18 – som nævnt – ikke skelner mellem krav til renoverings- og transformationsprojekter for små, private boligejere og krav til renoverings- og transformationsprojekter for professionelle bygherrer, som i sagens natur har helt andre ressourcer,” pointerer Thomas Hjort.

Sværere end nybyggeri

I løbet af de seneste tre år har m4 Arkitekter haft over 90 byggeprojekter, hvoraf 95 procent er renovering og transformation. I samme periode har arkitektfirmaet med fokus på transformation, renovering, ombygning og tilbygning af huse, lejligheder og landbrugsbygninger i by og provins haft over 80 myndighedsansøgninger.

”Bygningsreglementet gør desværre byggeprocessen ved transformation sværere end nybyggeri, og private boligejere bliver overraskede over dokumentationsmængden, der skal foreligge, før de kan ansøge om byggetilladelse.”

”Vi ser derfor meget gerne, at der i forbindelse med det kommende bygningsreglement i visse krav til småhuseprojekter differentieres fra langt mere omfattende projekter i større skala.”

”Vores mål er, at vi vil have vores kunder til at se og mærke god arkitektur ved at fokusere på sunde, bygbare løsninger, der giver øget livskvalitet – uden at trætte den private boligejer med begrænsninger, regler og bøvlet byggesagsbehandling,” forklarer Thomas Hjort.

Mismatch mellem det ønskede projekt og virkelighedens verden med blandt andet bygningsreglementet kan i sidste ende betyde, at bygherre river sit hus ned, fordi det hverken økonomisk, ressource- eller risikomæssigt hænger sammen eller samlet kan forsvares at bevare, ombygge eller transformere det. Det strider både imod tidens ånd i forhold til at fremme en mere bæredygtig tilgang i byggeriet og herlighedsværdien af vores fælles bygningsarv, bemærker Thomas Hjort.

Eksempler på benspænd

Som konkrete eksempler på benspænd for private boligejere fremhæver Thomas Hjort, at private boligejere – som udgangspunkt – skal indtænke tid og økonomiske ressourcer til brug på blandt andet landinspektør, jordbundsundersøgelser, geoteknik, miljøscreening, brandrådgiver, ingeniør og måske også snart livscyklusanalyse (LCA) i forbindelse med renoverings- og transformationsprojekter.

”I nogle sager skal private boligejere for eksempel også lave brandtekniske redegørelser for, hvordan man kan komme ind på deres grund. Der er også krav om byggepladsetablering. Nogle af alle disse krav står direkte i bygningsreglementet, mens andre er bestemt af pågældende kommune.”

”Tilmed er disse krav forskellige fra kommune til kommune, hvilke kun gør det sværere og mere uigennemsigtigt for både private boligejere og os som professionelle i byggebranchen at gennemskue og kaste sig ud i renoverings- og transformationsprojekter,” forklarer Thomas Hjort.

"Vi har grundlæggende brug for en mere pragmatisk tilgang fra kommunernes side, hvor dialog er baseret på fælles faglig forståelse, så sagsbehandlingstider ikke bliver unødvendige lange." Thomas Hjort, stiftende partner i m4 Arkitekter

Han kommer med bud på, hvordan der kan løsnes op:

”Man kunne blandt andet efterleve den kompetencefordeling, der allerede er lagt op til. Kommunen varetager planforhold (lokalplanbestemmelser, anvendelse, bebyggelsesprocenter, højde/volumen, friareal mv.), mens bygningsreglementets byggetekniske krav (brand, konstruktion, energi, lyd, ventilation, tilgængelighed mv.) – i hvert fald på papiret – håndteres efter ensartede nationale retningslinjer. Denne form for opdeling kunne reducere gråzoner mellem plan- og byggesag, mindsker sagsbehandlerafhængige fortolkninger og give bygherre og rådgivere et tydeligt og ens udgangspunkt.”

”Vi har grundlæggende brug for en mere pragmatisk tilgang fra kommunernes side, hvor dialog er baseret på fælles faglig forståelse, så sagsbehandlingstider ikke bliver unødvendige lange,” siger Thomas Hjort.

Krav rammer små projekter uforholdsmæssigt hårdt 

En anden udfordring, Thomas Hjort erfarer, er, at mange private boligejere bliver overraskede over, at der ved renoverings- og transformationsprojekter på for eksempel blot 5, 10 eller 15 kvadratmeter stilles samme krav som til projekter på flere hundrede kvadratmeter. Det betyder, at præomkostningerne per kvadratmeter er langt mindre på store projekter, hvilket er med til at bremse små renoverings- og transformationsprojekter.”

”Jeg har ikke et klart bud på en løsning, men der er behov for at optimere de grundlæggende forudsætninger for renoverings- og transformationsprojekter. Krav om geotekniske undersøgelser, landinspektørarbejde, brandtekniske redegørelser og miljøscreeninger har alle et legitimt formål; at sikre byggeri, arbejdsmiljø, indeklima og brandforhold. Som rådgivere kan vi ikke anbefale at springe disse trin over uden at svigte både vores faglige ansvar og det fælles samfundsansvar.”

”Problemet er, at kravene rammer små projekter uforholdsmæssigt hårdt, hvor præomkostningerne per kvadratmeter bliver markant højere end på store byggerier. Det bremser den nødvendige grønne omstilling i den eksisterende boligmasse,” siger partneren i m4 Arkitekter.

”BR 18 flugter ikke med virkeligheden”

Thomas Hjort peger også på BR18’s krav om, at der ved alle yderdøre skal være niveaufri adgang til bygningen som et krav, der ”ikke flugter med praksis i virkeligheden”, hvilket især rammer renoverings- og transformationsprojekter.

Eventuelle niveauforskelle i forbindelse med adgangsforhold skal reguleres i adgangsarealet uden for bygningen, for eksempel med en rampe.

”Forestil dig, at du skal lave en tilbygning til et hus, hvor du har de sædvanlige fem trin op, fordi huset har kælder. Her skal du ifølge bygningsreglementet niveaufrit både kunne komme ind i tilbygningen og i det eksisterende hus.”

”Skal du også kunne overholde rampekrav til de her fem trin, skal du gøre plads til en rampe på 20 meter i din have eller forhave for at kunne komme ind ad din hoveddør niveaufrit. Det siger sig selv, at det bliver svært og nærmest uansvarligt at skulle bygge til i et hus, som måske er opført for flere hundrede år siden,” siger Thomas Hjort.

Han kommer selv ind på et løsningsforslag:

”Som udgangspunkt skal alle borgere i en kommune naturligvis have lige rettigheder og muligheder. Men når man i en konkret sag har at gøre med en familie, der ikke nødvendigvis har for eksempel en kørestolsbruger, skal kommunen per automatik kunne give dispensation, så der måske ikke skal gå yderligere to måneder, før kommunalbestyrelsen kan tage stilling til sagen.”

”Det grundlæggende spørgsmål er, når vi taler om renoverings- og transformationsprojekter, bygningsarv og en mere bæredygtig tilgang: Skal alle mennesker i princippet kunne bo de samme steder?”

Læs også ”Arkitektvirksomheder: Sådan baner vi vej for renovering i stor skala”

Læs også ”Målene for det nye bygningsreglement er rigtige – nu skal der leveres”

Læs også ”Arkitekt efterlyser større råderum i ressourcetungt og besværligt bygningsreglement”

Læs også ”Sweco-chef: Nyt bygningsreglement bør skelne mellem nybyggeri og transformation”