Ny afgørelse udfordrer aftalerne med forbrugerne

For nylig afsagde Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg en – efter vores opfattelse – hård afgørelse , der medfører, at arkitekter skal stramme op på deres rådgivning overfor forbrugerne. 

Afgørelsen er afsagt den 10.  juni og er (endnu) ikke offentliggjort. Forbrugeren havde ønsket, at sagens behandling iht. den aftalte ABR 89 skulle afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlæg.

Resumé af sagen:

En forbruger skulle have opført et isoleret skur på cirka 25m² og indgik en aftale med arkitekt. Skuret skulle anvendes til fryser, opbevaring og cykelværksted m.m. Forbrugeren havde angivet sit budget til omtrent 500-600.000 kroner. 

Samarbejdet blev indledt med en idéworkshop, som arkitekten fakturerede med 8.250 kroner. Forbrugeren betalte fakturaen. I denne indledende fase drøftedes økonomien. Arkitekten bemærkede, at det - i denne meget tidlige fase - var umuligt at sige, om alle ønsker kunne imødekommes inden for det angivne budget. Først i den efterfølgende skitsefase ville man blive klogere på den forventede byggeøkonomi, fordi skitseforslaget indeholder et skøn over, hvordan udgifterne fordeler sig. Arkitekten bemærkede også, at der bør afsættes 10-15 procent til uforudsete udgifter. Arkitekten oplyste endvidere, at skitseforslaget ville indeholde to kolonner, der indikerer de økonomiske omkostninger, hhv. i en basisudgave og en luksusudgave.

Forbrugeren og arkitekten indgik herefter en aftale om udarbejdelse af et skitseforslag, blandt andet indeholdende økonomiske overslag. Arkitekten skulle efter aftalen honoreres efter medgået tid med en timesats på 1500 kroner inkl. moms med en aftalt tidsramme på 24-26 timer. Aftalen indeholdt derudover bemærkninger om, at der skulle afsættes 10-15 procent til uforudsete udgifter, og at byggebranchen for tiden oplever ekstraordinære prisstigninger samt andre forhold af betydning for overslaget.

Den 6. november sendte arkitekten foreløbige skitser til forbrugeren, som roste det foreløbige materiale. Den 30. november fremsendtes skitseforslag med tilhørende økonomisk overslag. Basisoverslaget inkl. omkostninger, uforudsete udgifter og rådgiverhonorar m.v. landede på 1.164.300 kroner og luksusudgaven på 2.030.060 kroner. Den 30. november sendte arkitekten tillige en faktura for skitseforslaget på 37.500 kroner. Den 1. december 2023 skrev forbrugeren til arkitekten, at forslaget på ingen på opfyldte den maksimum økonomiske ramme, som var oplyst til arkitekten (af afgørelsen kan ikke læses om der var aftalt budgettering eller ej).

Da bygherre ikke betalte fakturaen, blev sagen anlagt ved voldgiftsnævnet. I forbindelse med sagen blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden skulle blandt andet svare på, om det udarbejdede skitseforslag med tilhørende overslag var anvendeligt for forbrugeren, når det var en forudsætning for bygherre, at den samlede opgave havde en samlet entreprisesum på cirka 500.000 kr. inkl. moms. Skønsmanden kom frem til, at skitseforslaget - uanset kvaliteten af det udarbejdede projektmateriale - på ingen måde ville kunne bearbejdes således, at det kunne komme ned på det af parterne aftalte budget. Skønsmanden afgav forklaring under sagen og forklarede blandt andet, at han mente, at der var aftalt en økonomisk ramme mellem parterne.

Arkitekten anfægtede under sagen skønsmandens forudsætning om, at parterne havde haft en forudsætning om, at den samlede opgaves løsning skulle have en samlet entreprisesum på 500.000 kroner. Arkitekten havde jo netop gjort meget ud af at forklare, at overslaget først blev klarlagt på et senere tidspunkt, nemlig på skitseforslagsniveau, og at selve entrepriseudgiften for skuret i øvrigt holdt sig indenfor budgettet på basisløsningen. Arkitekten fastholdt, at der var leveret i henhold til det aftalte.

Heroverfor gjorde forbrugeren gældende, at der var tale om en forbrugeraftale, og at uklarheder i aftalegrundlaget må være arkitektens risiko, og at det var i strid med loyalitetspligten at udarbejde et forslag hvor entrepriseudgiften er mere end 100 procent højere end det aftalte budget.  Forbrugerbygherre fastholdt, at det præsterede arbejde var uden værdi og dermed væsentligt mangelfuldt.

Afgørelsen

Voldgiftsnævnet kommer frem til, at det var forbrugerens opfattelse, at budgettet på 500-600.000 kroner skulle dække alle omkostninger ved byggeriet. Det er arkitekten, som er den professionelle part. Det har derfor påhvilet arkitekten at sikre sig bl.a. om den økonomiske ramme, som blev drøftet med forbrugeren, tillige skulle dække arkitektens rådgiverhonorar og andre omkostninger, der ikke omfattes af ”det isolerede skur”. Det har påhvilet arkitekten at gøre det klart, udover nogle bemærkninger i notatet fra mødet med forbrugerbygherren, at der kom yderligere omkostninger til.

Voldsgiftsnævnet kommer også frem til, at den store overskridelse i forhold til forbrugerbygherrens budget, som medfører, at skitseforslaget ikke kan bearbejdes, betyder at skitseforslaget reelt ikke har haft nogen værdi for forbrugerbygherren. Dermed har arkitekten ikke krav på honorar, hverken helt eller delvist.

Husk følgende når der skal indgås aftaler med forbrugere:

• Afgørelsen forekommer hård, idet det efter afgørelsen må forventes, at en rådgiver på et meget tidligt tidspunkt i forløbet forventes at kunne vurdere, om der er proportionalitet mellem forbrugerens ambitionsniveau og det af forbrugeren opstillede budget. Overslag og budgettering kræver nøje undersøgelser og viden om det projekt, som ønskes realiseret. Arkitekten er derfor nødt til at skitsere m.v., før overslag/budget giver mening. Arkitekten skal, når man indgår samarbejder med forbrugere, sikre sig, at en sådan stor arbejdsindsats ikke bliver til en ”gratis” akkvisitionsindsats. Det betyder, at arkitekten skal gøre langt mere ud af forudsætningerne for samarbejdet, herunder forbrugerens budget, end det typisk sker i dag på ”det første møde”, inden der er indgået en egentlig aftale.
   
• Arkitekten skal også være opmærksom på, at enhver uklarhed risikerer at komme arkitekten til skade. Et budgettal er således ikke bare et budgettal. Arkitekten skal kunne dokumentere, at de har oplyst forbrugeren om, hvad budgettet indeholder. Er budgettet den rene håndværkerudgift, eller er det inklusive rådgiverhonorar, moms omkostninger, ingeniør, certificerede rådgivere, moms og alt hvad der indgår af omkostninger i en byggesag? Er budgettet ikke nærmere beskrevet, må arkitekten lægge til grund, at et oplyst budget skal indeholde alle udgifter til realisering.
   
• Arkitekten kan heller ikke uden videre forlade sig på, hvad der står i en aftale om budgettering. Der skal tages højde for, hvilke forudsætninger forbrugeren har haft, inden aftalen blev indgået, og arkitekten skal forholde sig til, om disse forudsætninger er realistiske