Når kontrakten bliver problemet: Opgør med unødigt komplekse rådgiveraftaler

Bygherrer udarbejder alt for ofte kontrakter, som gentager, omskriver eller udvider forhold, der allerede er reguleret i ABR-dokumenterne. Og det er et problem for både bygherre og rådgiver. Det er vigtigt at understrege, at en god rådgiveraftale ikke nødvendigvis bliver bedre af at være lang. Som brancheorganisation anbefaler vi, at de aftaledokumenter, der er udviklet i samarbejde med byggeriets parter, anvendes uden fravigelser.

I Danske Arkitektvirksomheder oplever vi, at rådgiveraftaler bliver mere og mere omfattende – uden at det giver værdi for parterne.

Selvom vi påtaler disse forhold, oplever vi, at bygherrer alt for ofte udarbejder kontrakter, som gentager, omskriver eller udvider forhold, der allerede er reguleret i ABR-dokumenterne.

Det mener vi er et problem for både bygherre og rådgiver. Rådgiveren bruger mere tid på juridisk gennemgang og forhandling. Bygherren påtager sig en større risiko for uklarhed, fortolkningstvivl og i sidste ende flere tvister. For projektet betyder det, at fokus flyttes fra kvalitet, fremdrift og samarbejde til usikkerhed om aftalevilkårene og større konfliktniveau.

En god rådgiveraftale bliver ikke nødvendigvis bedre af at være lang. Den bliver bedre af at være klar, præcis og tilpasset det konkrete projekt.

Mere tekst giver ikke mere sikkerhed

ABR er branchens fælles udgangspunkt. ABR giver parterne velafbalancerede, genkendelige og klare juridiske spilleregler, så kontrakten – i den optimale verden – kan fokusere på det relevante for det konkrete aftaleforhold, fx klar angivelse af de ydelser, der skal leveres, tid og økonomi.

Alligevel ser vi igen og igen kontrakter med lange, uklare og overflødige formuleringer om forhold, som allerede er reguleret i ABR.

Det er ikke blot unødvendigt. Det skaber også usikkerhed.

Når et forhold allerede er reguleret i ABR, og det samme forhold beskrives igen i kontrakten med andre ord, opstår spørgsmålet, om der er tale om en bevidst fravigelse eller blot en upræcis gentagelse. Selv små sproglige forskelle kan skabe tvivl om bestemmelsens rækkevidde og føre til konflikter, som kunne være undgået. Genkendeligheden forsvinder, og parterne vil reelt være i tvivl om, hvad der gælder i en konfliktsituation.

Jo mere, der skrives, uden at der foreligger et klart behov, desto større er risikoen for, at kontrakten skaber problemer i stedet for at løse dem.

Det afgørende for en god kontrakt er, at den er præcis, konsekvent og proportionel.

Vi ser ofte, at det ikke er de projektspecifikke forhold, der fylder, men i stedet modifikationer, ændringer eller fravigelser af ABR. Til gengæld glimrer mange kontrakter ofte ved fraværet af klar fastlæggelse af ydelsen, budget og budgetforudsætninger osv.; det vil sige de aftalevilkår, der er de mest centrale i en aftale. Resultatet er kontrakter, der er uklare i forhold til ydelsen, tunge at læse og svære at anvende.

Det samme gælder når formuleringer bliver for brede og indholdsløse fx: "Totalrådgiver skal udarbejde et gennemprojekteret og bygbart projekt og levere alle ydelser og biydelser, som er nødvendige for opgaven."

Nej, rådgiveren skal levere, hvad der er aftalt!

To kontrakter – to forskellige billeder:

Forskellen mellem god og uhensigtsmæssig kontraktpraksis ses tydeligt i nedenstående to eksempler.

Det ene er en anlægsopgave om etablering af et gårdrum med en økonomisk anlægsramme på 7 mio. kr. Rådgiveraftalen, indgået på ABR Forenklet-vilkår, fylder 20 sider og indeholder mange fravigelser og unødvendige omskrivninger af standardvilkår. Hertil kommer krydshenvisninger til både ABR 18 og ABR Forenklet i aftalen, hvilket gør, at aftalegrundlaget bliver endnu mere uklart og ordrigt.

Det andet er en kontrakt om et hospitalsbyggeri med en samlet anlægssum på 2,8 mia. kr. Aftalen er indgået på ABR 89-vilkår, fylder 14 sider og indeholder ingen væsentlige fravigelser. Den er let at læse og forstå, fordi den primært regulerer de forhold, der faktisk er projektspecifikke: ydelser, tid og økonomi.

Det er svært at se, hvilken reel værdi det tilfører bygherren, at over halvdelen af en rådgiveraftale om etablering af gårdrum med en anlægssum på 7 mio. kr. går med at regulere forholdet mellem rådgiveren og dennes underrådgivere samt gentage bestemmelser, som allerede følger af ABR.

Juraprofessor Erik Werlauff understreger i Kontrakter, 4. udgave s. 37, “Hvor kontraktgenstanden er entydig, og alle øvrige problemer løses gennem kutymer eller ved henvisning til standarddokumenter, er den helt korte form ubetinget at foretrække.”

Pointen er, at kontraktens kvalitet ikke måles på dens længde eller detaljeringsgrad, men på dens evne til klart og præcist at regulere det projektspecifikke. Når standardvilkår allerede håndterer de generelle risici, skaber unødige fravigelser, omskrivninger og dobbeltregulering ikke mere værdi, men mere uklarhed.

Keep it simple

Den unødige kompleksitet har en pris.

Fravigelser og overflødige formuleringer øger risikoen for fejlfortolkninger, højere priser og lavere kvalitet på projektet. Fokus fjernes fra opgaveløsning og over til kontrakts opfyldelse, hvilket er to vidt forskelle ting, og jeg ved godt, hvilken jeg ville foretrække.

Der er også en praktisk konsekvens: En kontrakt, som er vanskelig at overskue, bliver sjældent brugt aktivt under projektets gennemførelse. Dermed mister den sin værdi som styringsredskab og er svær at bruge til at løse konflikter, når uenigheden opstår.

Et særligt problem, vi oplever, er de såkaldte “Frankenstein-kontrakter”. Det er aftaler, hvor bestemmelser fra både ABR 18 og ABR Forenklet blandes sammen, ofte suppleret med copy-paste-vilkår fra helt andre kontraktforhold.

Vi ser for eksempel bestemmelser fra leverandørkontrakter indsat i rådgiveraftaler uden hensyn til, at teknisk rådgivning er en helt anden ydelse med et andet ansvarsbillede, en anden opgavetype og et andet aftaleretligt udgangspunkt.

Det er problematisk, fordi sådanne vilkår ofte bygger på en anden proces og en anden risikofordeling end den, der gælder i rådgiverforhold. Når bestemmelser flyttes ukritisk fra én kontrakttype til en anden, medfører den større usikkerhed for parterne og konsekvenser for parterne.

Der er brug for bedre kontraktpraksis

Som brancheorganisation anbefaler vi, at de aftaledokumenter, der er udviklet i samarbejde med byggeriets parter, anvendes uden fravigelser.

Det betyder ikke, at bestemmelserne i ABR-dokumenterne aldrig kan suppleres eller præciseres. Det kan de naturligvis, når projektet konkret tilsiger det. Fravigelser bør ikke være resultatet af vane, copy-paste eller en generel forestilling om, at mere regulering giver større sikkerhed.

God kontraktpraksis handler ikke om at skrive mest muligt. Den handler om at regulere det nødvendige – og lade resten være reguleret af de standarddokumenter, som branchen i fællesskab har udviklet.

Byggeriet er komplekst nok i forvejen. Kontrakterne bør derfor ikke gøre samarbejdet mere kompliceret end nødvendigt.

Vores råd er enkelt:

Kontrakten skal passe til det konkrete projekt. Der skal tages stilling til centrale forhold: ydelser, tidsfrister, økonomi og honorar. Kontrakten skal bygge på det rette ABR-grundlag og undgå fravigelser.

Hold det enkelt. Hold det klart. Hold det relevant.

Er du bygherre og ønsker sparring om udarbejdelse af rådgiveraftaler, er du velkommen til at kontakte os. Repræsenterer du en medlemsvirksomhed af Danske Arkitektvirksomheder og modtager denne type komplekse eller uhensigtsmæssige aftaler, hører vi også gerne fra dig med eksempler.