Kære bygherre – vær realistisk i udbudsmateriale og kontrakter!

Vores medlemmers unikke viden kan få afgørende betydning for kvaliteten af projektet, men det kræver, at rammerne understøtter det.

Danske Arkitektvirksomheder ser desværre nogle uheldige tendenser i vilkår om ansvar og forsikring.

Rådgiver skal bruge egen forsikring på projekter, der tidligere var projektforsikret

Som brancheorganisation ser vi en stigende tendens til, at bygherrer ikke etablerer projektansvarsforsikringer, men i stedet kræver, at rådgiver fremskaffer dækningen via deres løbende forsikring – eller finder alternative løsninger. Dermed væltes både den økonomiske risiko og opgaven med at finde forsikringsløsningen over på rådgiver.

Mange totalrådgivere har en dækningssum på omkring 10 mio. kr. eller derunder – underrådgivere endnu mindre. Det er kun de største virksomheder, der kan byde ind med deres eksisterende løbende forsikring ved krav om en høj sum. Derfor opstår der behov for at købe supplerende forsikring (excess-/tillægsforsikring) for de fleste virksomheder, og omkostningen skal naturligvis indregnes i honoraret.

Resultatet? At konkurrencen i praksis flyttes fra faglig kvalitet til evnen til at købe den billigste forsikring.

Er det målet med dit udbud? Næppe.

Hvorfor ikke selv tegne en projektspecifik forsikring?

Vi ser heldigvis også gode eksempler, hvor bygherre selv tegner projektansvarsforsikring – og det giver mening.

Fordelene er klare:

• Forsikringen er målrettet det konkrete projekt
• Risikoen for opbrugte summer på andre projekter elimineres
• Bygherre får bedre kontrol over dækningen
• Forenklet administration, da alle rådgivere er dækket af samme police, og skader derfor kun skal anmeldes til ét selskab.

Dét er god risikostyring.

Markedsvilkårene for projektforsikringer har ændret sig – det bør kontrakterne også

Vi anerkender, at markedet for projektansvarsforsikringer har ændret sig markant de seneste 5 år.

Ved ABR 18’s tilblivelse var forudsætningen imidlertid, at større sager blev dækket af en projektansvarsforsikring, og at ansvaret derfor blev koblet til forsikringssummen.

I dag er virkeligheden en anden, og det er et problem, hvis den manglende tegning af projektansvarsforsikringer fører til, at man konsekvent undlader en konkret risikovurdering og i stedet blot henviser til ABR § 50, stk. 4 og derfor fastsætter rådgivers ansvar til 2 gange det aftalte rådgiverhonorar.

Hvad kan du så gøre i stedet?

Hvis et projekt tidligere ville have været forsikret via en projektansvarsforsikring, men ikke længere kan eller vil blive det, så sørg for, at ansvars- og forsikringskrav ikke bliver højere end de krav, der historisk har været gældende, når der var tegnet projektansvarsforsikring.

Vi har set gode eksempler, hvor ansvarsbegrænsningen er fastsat til omkring 10-15 % af entreprisesummen, men det afhænger naturligvis af projektets karakter.

En andet alternativ er, at der kun stilles krav om rådgivernes eksisterende forsikring, og at bygherre selv etablerer supplerende dækning op til det ønskede niveau. Derved bliver forsikringsindkøb ikke et egentligt konkurrenceparameter. 

Der findes således flere mulige løsninger.

Kombinationsvilkår uden proportionalitet

Vi ser i stigende grad såkaldte kombinationsvilkår, hvor:

• Bygherre tegner projektansvarsforsikring
• Men samtidig kræver, at rådgivers løbende forsikring dækker frem til ikrafttrædelsen

Det kan i særlige tilfælde være berettiget, fx ved meget lange projekterings- og udførelsesperioder, hvor der ikke kan opnås dækning via projektansvarsforsikringen.

Men det er ikke rimeligt, når:

• Rådgiver pålægges samme høje dækningssum i de indledende faser, hvor risikoen er stærkt begrænset
• Etablering af projektansvarsforsikring udskydes eller tegnes for sent af administrative årsager

Det er overforsikring og risikoforskydning.

Vi har spurgt vores forsikringssamarbejdspartner Marsh McLennan Agency A/S, hvornår projektansvarsforsikringer realistisk bør og kan etableres. Svaret fra eksperten, Lars Hedegaard, Vice President & Nordic Client Executive hos Marsh McLennan Agency A/S er klart:

"En projektansvarsforsikring er klart den bedste forsikringsmodel, når en bygherre/ et projekt skal forsikres mod rådgiverfejl, men forsikringen har en væsentlig begrænsning, og det er løbetiden på 9-10 år inklusive afløbsperioden. På trods af det, søger vi altid at tegne forsikringen tidligst muligt i forløbet, så hele projektet er dækket af én og samme police fra start til slut, dog således at vi ikke kommer i problemer mht. projektets slutdato.

Heldigvis tilbyder de fleste selskaber stadig dette, så kun de tidligste faser på de store projekter, hvor projektering og udførelse overstiger 4-4½ år, skal dækkes af rådgivernes løbende forsikring."

Det understøtter én vigtig pointe:

Man kan ikke kompensere for manglende timing ved at hæve kravene til rådgiver.

Når risiko overtænkes, og samarbejdet starter skævt

Det er ikke en juridisk disciplin at fastsætte en risiko.

Og hvis man alene lader sig rådgive af juridiske aktører, der primært arbejder med konfliktsager, risikerer man at designe kontrakter ud fra worst case og en teoretisk forudsætning om, at det fulde tab/skade kan dokumenteres. 

Resultatet?

• Overforsikring
• Uforholdsmæssige ansvarskrav
• Mistillid fra start

Det skaber ikke bedre projekter. Tværtimod.

En god byggesag bygger på balance og tillid – også i vilkår om ansvar og forsikring. 

Men når kravene skrues unødigt op, eskalerer man konfliktniveauet allerede i udbuddet.

Kom i stedet godt fra start.

En klar opfordring

Kære bygherre

Du får ikke bedre projekter af at stille højere og mere komplekse krav til ansvar og forsikring.

Du risikerer:

• Færre tilbud
• Højere priser
• Mindre fokus på kvalitet
• Et dårligere samarbejdsklima

Til gengæld får du bedre projekter ved at:

• Stille proportionale og realistiske krav
• Tænke forsikring som en samlet del af risikostyringen
• Sikre klare og enkle rammer fra start

Derfor lyder opfordringen fra Danske Arkitektvirksomheder:

Få realismen tilbage i vilkår om ansvar og forsikring.

Det er ikke kun i rådgivernes interesse. Det er i høj grad også i din egen.